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发布日期:2022-04-30 18:53    点击次数:162

2022年深圳集中供地第一拍,久违地热闹起来。

从下午3点到晚7点半,足足四个半小时里,20多家房企争夺8宗地块。所有地块全部触顶成交,揽金193亿元。

这20多家房企几乎涵盖了所有进驻深圳的央国企,最终这些地块的赢家,也几乎都是“国家队”。

“深圳去年以来是民企爆雷比较集中的城市,许多民企目前还在风险处置的过程当中。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

此轮土拍相比过去几年的销售限价有明显调高,是开发商参与热情高涨的原因之一。业内有人称其为“久旱逢甘霖”,“成交萎靡的深圳楼市急需一场如此热闹的土拍提振信心。”

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿认为,此次限价提高有望能在一定程度上促进该片区在售楼盘去化。

这是否意味着,从去年开始一直未售罄的深圳新房楼盘,终于迎来了救兵?

一块争了两小时的地

拍地当天,因疫情原因,现场只允许报名企业入场,媒体不能一同进场,给拍地经过增加了一层神秘感。

从现场流出的信息显示,首宗竞拍的地块是宝安尖岗山地块A012-0112,也是最为曲折的一块,共6家房企报名,分别为华润、中海、保利、招商、华发和万科&安居联合体。

开拍20分钟,该地块就达到最高限价70.51亿元,随即转为竞初始配建保障性租赁住房面积。最后角逐竞配面积的是华润置地、招商蛇口、万科联合体3家。

约40分钟后,这块地最终落槌万科+安居集团。但戏剧性的一幕出现了,华润置地当场申诉,认为拍卖官落槌太快。

这之后的一个小时里,没有任何关于申诉的后续消息流出,深圳业内纷纷猜测到底花落谁家,甚至调侃万科和华润置地两家的拍地员工会不会在现场打起来。直到其余地块开拍,宝安尖岗山地块仍在争论中。

下午约5点,耗时近两个小时,尖岗山地块终于出了最终结果,仍判定给万科联合体。

不过华润置地并没有空手而归,在之后的争夺中,其连下两子,成功竞得了光明的两宗宅地,耗资41.31亿元,成为本轮土拍的最大赢家,颇为豪横。

从现场流出的报名表看,其余地块中,龙华A818-0478地块最为抢手,共有10家房企报名,分别为:华润、中海、保利、招商、华发、金地、越秀&天健、卓越、深业&安居、建发&联发。

坪山龙田地块由坪山城投以9.51亿+0.75万㎡竞面积拍下。

从下午3点到傍晚的6点半,仅完成了上述3宗地块的拍卖。之后5宗地块全部触顶进入摇号环节,分别被深业&安居、华润、天健、深汕投控、龙岗人才安居摘得。

自此,深圳土拍再一次几乎被国资横扫(万科是大股东为国资的混改房企)。曾经在去年首批集中供地中拿下尖岗山地块的佳兆业、连拿两地的龙光地产,在这次土拍中均未见踪影了。

“央企国企占主导,本质上反映了两个问题,一个是深圳的开发难度比较高,地价也比较高,有配建要求,对开发商的综合开发能力要求比较高,所以国企央企占主导。另外也反映了深圳目前民企整体仍旧在资金链风险的困境之中。深圳去年以来也是民企爆雷比较集中的城市,目前还在风险处置的过程当中。李宇嘉说。

不止出险房企,目前还安全的民企也小心翼翼。

一家TOP30民营房企深圳公司的员工向《凤凰WEEKLY地产》透露:“我们公司很久没在深圳拿地了,这次城市总说无论如何也要拿一块,但是集团不批,说今年上半年都不让拿地。”

“没去拍地不是因为没钱,是不敢加杠杆,不敢投。民企资金杠杆过高,基本都没有现金去抢地的,能扛过这波周期就不错了。”另一家业内人士称。

争抢的动机

深圳的土拍很久没有如此热闹,去年还出现了偏远地块流拍的尴尬局面。

这次土拍如此激烈,最重要的原因之一,就是销售限价的突破。

这着实让人意外,因为在去年第二、第三批集中供地时,不少地块都下调了限价。

此次拍卖的8宗地块涵盖宝安、光明(2宗)、龙华、龙岗、坪山(2宗)、深汕特别合作区共6区。其中有4宗地块的销售限价上调了5%-10%不等。

涨幅最高的是光明凤凰街道居住用地A503-0095,最高限价48900元/平方米,去年第二批集中供地的邻近地块的销售限价44400元/平方米,上调了10%。

宝安尖岗山片区居住用地A012-0112,建成后普通商品住房销售限价(均价)为87494元/平方米(不含室内装修价格),是这批供地价格最高的地块。

相比去年第一批集中供地时,由佳兆业拍得的尖岗山地块A122-0372,最高销售限价上涨了5%。

此外,除坪山龙田街道和石井街道的地块销售价格无明显变化,其余地块最高销售限价均较去年有5%-10%的上涨。

“这将给予开发商一些盈利空间,回归合理的行业利润。”吴睿对《凤凰WEEKLY地产》说。

“因为这次的地,最高销售价格比以前高了一些,公司又去拍地了。”一家国企开发商的员工对《凤凰WEEKLY地产》说。这家房企久未在深圳的土地公开市场露面,此次决定重出江湖。

除了价格,今年首轮供地的地段也明显变好。

有一处宝安中心区地块,两块热点的光明地块,其中玉塘街道地块距离6号线地铁长圳站直线距离不到700米。龙华民治地块位于红山片区,靠近地铁4号线上塘站、红山站,交通、生活配套以及教育资源充沛。

“当下市场情绪比较低,各地都把好地块拿了出来,提高开发商竞拍的积极性。”李宇嘉说。

不仅为了提高积极性,李宇嘉认为,还有一个原因是深圳新房库存消化周期在热点城市中偏低。据深圳市住建局数据,截至今年3月底,深圳一手住宅可售2.5万套,低于去年同期的2.1万套。

卖不动的新盘有希望了?

当下松绑限购限贷浪潮正在多城掀起,但深圳仅传出多种传闻,至今没有一个成真。

在不少人看来,相比限购、限贷、限售等,政策松绑将会面临巨大的舆论风险,土地调控显然更为隐秘。

土地调控能从源头上改善市场预期,最直接的就是由地价上涨带动新房热销。

“本批次土拍有望引导市场预期,深圳未来房价稳中有升,在一定程度上将有利于促进该片区在售楼盘去化,对即将面市的住宅是一个利好消息。”第一太平吴睿认为。

开发商们非常需要这样的预期。

万科联合体这次与华润置地激烈争抢的宝安尖岗山地块,位于宝安新安片区。万科此前在这一片区的豪宅楼盘“万科大都会”,因户型偏大、总价偏高,从去年7月开盘至今未售罄。

而本次土拍的最大赢家华润置地在深圳的销售神话也被打破。

华润置地在深圳近年回款最大的项目华润城,素有深圳“最强网红盘”之称。这个在2020年11月引发“万人抢房”盛况的热盘,曾引起官媒的点名批评。

但今年1月,针对最新开盘的润玺2期(华润城5期)未售完的房源,华润置地正式启动全民营销,参与者每推荐卖出一套房,将享有5000元/套的税前奖励。

一名华润置地深圳公司的销售员工告诉《凤凰WEEKLY地产》,位于笋岗的华润万象华府,从2021年3月8日线上开盘,住宅638套、商务公寓1034套,直到今年年初住宅产品才全部售罄,住宅去化花了一年时间,公寓仍在卖。

1月开盘的“关外”的光明区安联尚璟府项目,甚至出现了仅有1套签署认购书的窘境,令人大跌眼镜。还有两个项目龙华御景华府和龙华卓越柏奕府,也是在1月开盘,去化率仅为12.9%和8.2%。

分片区来看,深圳罗湖区在“关内”几区中新房去化最为惨淡。去年推出的8个住宅新盘,目前只有缙山府实现了售罄。 其余项目纷纷启动转介,打折促销。

不过深圳新房市场已经出现了回暖的迹象。中原研究中心数据显示,4月11-17日的一周,深圳新房住宅共成交670套,环比增长15.9%;面积共计69602平方米,环比增长10.8%。

“经过年初疫情影响,需求被挤压,近期3月份之后新盘市场出现了一些回暖,开发商对新房市场是比较有信心的。”李宇嘉说。

作者 | 杨依依

编辑|曹蓓



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